Podatek dochodowy.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 2 tego samego artykułu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie niebędących składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą nieruchomości lub ich części oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów (między innymi) stanowi odrębne źródło opodatkowania podatkiem dochodowym, opodatkowane w sposób zryczałtowany w wysokości 10 % osiągniętego przychodu (art. 28 ustawy). Przychodu tego nie łączy się z innymi przychodami czy dochodami w rozliczeniu rocznym.
Niezmieniona pozostała - co do istoty, gdyż przepis został przeredagowany - zasada, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c są zwolnione od podatku dochodowego, jeżeli zostaną nie później niż w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkowane na cele mieszkaniowe (wyspecyfikowane w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy), pod warunkiem złożenia oświadczenia o takim przeznaczeniu (art. 28). Brak oświadczenia powoduje konieczność zapłaty podatku, z tym że wydatkowanie przychodu ze sprzedaży w ciągu 2 lat od daty tej sprzedaży na cele mieszkaniowe mimo braku oświadczenia nie uniemożliwia wystąpienia o zwrot nadpłaty (choć nie wynika to z przepisu a jedynie z orzecznictwa, zatem oświadczenie należy traktować jako wskazane). Natomiast złożenie oświadczenia i niedotrzymanie warunków z niego wynikających (niewydatkowanie zadeklarowanej kwoty na cele mieszkaniowe) powoduje konieczność zapłaty za te dwa lata podatku wraz z odsetkami w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych (tj. obecnie 7,25 %), bez ryzyka dodatkowych dolegliwości, np. sankcji karnych.
W przypadku założenia działalności gospodarczej, np. spółki cywilnej, opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym, sprzedaż nieruchomości będącej środkiem trwałym (należałoby więc udowodnić rozpoczęcie jej użytkowania na własne potrzeby) opodatkowana byłaby ryczałtem w wysokości 10 % osiągniętego przychodu. Natomiast obrót nieruchomościami traktowanymi jako majątek obrotowy (towar) jest opodatkowany ryczałtem w wysokości 17 % osiągniętego przychodu. Wynika to stąd, iż od 1 stycznia br. rozszerzony został zakres działalności, które mogą być opodatkowane podatkiem w formie tzw. ryczałtu ewidencjonowanego. W załączniku nr 2 do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opublikowano wykaz usług, do których stosuje się 17 % stawkę ryczałtu. W poz. 15 załącznika wymieniono (z wyjątkami, które w tym miejscu nas nie interesują), usługi z sekcji K Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług - "Usługi związane z nieruchomościami, wynajem, nauka i prowadzenia działalności gospodarczej". W tej grupie zaś klasyfikowane są m.in.: Usługi związane z zagospodarowaniem nieruchomości i ich sprzedażą (symbol PKWiU 70.11) oraz Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (symbol 70.12).
W przypadku działalności opodatkowanej na zasadach ogólnych, sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest od br. na równi z każdym innym przychodem (tj. opodatkowany jest dochód ze sprzedaży wg skali podatkowej).
Do rozważenia pozostaje także możliwość przeprowadzenia transakcji przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (szczególnie wykazującą straty w latach poprzednich), zwłaszcza w kontekście możliwego (?) obniżenia stopy podatku dochodowego od osób prawnych.
Podatek od towarów i usług.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym podatnikami są m.in. osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania w Polsce, jeżeli wykonują określone czynności (katalog tych czynności zawarty jest w art. 2) w okolicznościach wskazujących za zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy, nawet jeżeli zostały wykonane jednorazowo, a także wówczas, gdy czynności te polegają na jednorazowej sprzedaży rzeczy w tym celu nabytej.
Przepis ten jest przez organy podatkowe stosowany bardzo rzadko ze względu na fakt, iż muszą one udowodnić, iż określona rzecz została nabyta w celu odprzedaży. Tym nie mniej w przypadku nieruchomości służących prowadzeniu działalności gospodarczej wykazanie przez podatnika, że nabycie nie nastąpiło w celu odprzedaży wydaje się problematyczne. W tym kontekście istotne są dalsze zagadnienia. Po pierwsze: jeżeli przedmiotem obrotu są budynki, budowle lub ich części, zaś od końca roku, w którym zakończono ich budowę minęło co najmniej 5 lat, uznaje się je za towary używane, do których ma zastosowanie zwolnienie z podatku. Gdyby w skład przedmiotu sprzedaży nie wchodziły rzeczy ruchome (tam warunkiem zwolnienia jest co najmniej półroczne ich używanie - a nie tylko posiadanie - przez sprzedającego), zaś wartość transakcji przypadająca na jednego współwłaściciela przekroczyła 40.900 zł, każdy ze sprzedających z formalnego punktu widzenia z tytułu tej transakcji stałby się podatnikiem podatku VAT (zakładając, że obecnie nie prowadzi działalności na własne imię), jednak nie miałby obowiązku rejestrować się jako podatnik ani składać deklaracji VAT-7, gdyż art. 9 ust. 3 podatnikom wykonującym wyłącznie czynności zwolnione od podatku - mimo przekroczenia ww. ustawowego progu obrotu - pozwala złożyć zgłoszenie rejestracyjne, ale nie nakłada takiego obowiązku, podobnie art. 10 ust. 3, dotyczący deklaracji. W konsekwencji transakcja taka ma istotne znaczenie, gdy któryś ze sprzedających już jest podatnikiem VAT i składa deklaracje podatkowe (wystvpienie sprzedaży nieruchomości zwolnionej od VAT może mieć wpływ na wysokość podatku naliczonego podlegającego odliczeniu), bądź też - w przypadku sprzedającego, który w momencie sprzedaży nieruchomości nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT - powoduje np., że zakładając w przyszłości na swoje imię działalność (czy też sprzedając nabytą w tym celu rzecz ruchomą) nie będzie mógł przez 3 lata skorzystać ze zwolnienia od podatku ze względu na niskie obroty.
Towarem w rozumieniu ustawy o podatku VAT nie są grunty, zatem wskazane jest ustalenie wartości sprzedaży co najmniej z podziałem na:
a) grunty,
b) budynki, budowle,
c) rzeczy ruchome (jeżeli występują).
Jeżeli w skład sprzedawanej nieruchomości wchodzą także rzeczy ruchome, zwolnienie od podatku ich nie dotyczy (chyba że podatnik udowodni, że faktycznie ich używał przez okres co najmniej 6 miesięcy).
Mimo objęcia (przynajmniej w niektórych przypadkach) sprzedaży nieruchomości regulacjami z zakresu podatku VAT, sprzedaż ta, także na rzecz osób fizycznych, nie jest objęta obowiązkiem ewidencjonowania w kasie rejestrującej (zwolnienie nie dotyczy jednak sprzedaży na rzecz osób fizycznych rzeczy ruchomych związanych z nieruchomością).
Podatek od czynności cywilnoprawnych.
Każda sprzedaż przez podmiot gospodarczy (niezależnie od wyboru formy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych: ryczałtu czy zasad ogólnych, jak również przez spółkę prawa handlowego) jest zwolniona od podatku od czynności cywilnoprawnych.
Moim zdaniem także sprzedaż nieruchomości (udziału w nieruchomości) nie podlega temu podatkowi, skoro - jak pisałem - należałoby założyć, że sprzedający niejako automatycznie staje się podatnikiem VAT, zaś art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT (w moim przekonaniu przepis ten jest mylący i chodzić może tylko o sprzedawcę, gdyż z tytułu zakupu nie można być podatnikiem VAT). Zwolnienie to nie dotyczy jednak gruntu, który nie jest towarem i obrót gruntami w ogóle nie podlega przepisom o podatku VAT. Stawka podatku w tym przypadku wynosi 2 %.
